Asesorar en los procesos de compra y venta de activos, estimar valores razonables siguiendo las directrices de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o estudiar la situación y evolución de una cartera inmobiliaria se han convertido en finalidades de valoración cada vez más demandadas por las empresas, que las utilizan para tomar las decisiones inmobiliarias más adecuadas.
VALORACIONES EN LA GESTIÓN DE ACTIVOS INMOBILIARIOS
En la gestión de inmuebles las valoraciones tienen un papel determinante para:
- Fijar precios de referencia ante una posible venta o alquiler, estimando el mayor y mejor uso de cada inmueble.
- Ayudar en decisiones de compra, en base a posibles alternativas y expectativas de revalorización futura.
- Conocer el valor actual y la evolución de los valores de una cartera inmobiliaria, atendiendo, tanto a las circunstancias del mercado como a los posibles cambios operados en los inmuebles (urbanísticos, físicos, etc.).
- El control interno de la gestión inmobiliaria.
Se trata de valoraciones que van más allá de las tasaciones tradicionales y que requieren estudios completos sobre el mercado de inversiones inmobiliarias.
VALORACIONES PARA LA ELABORACIÓN DE ESTADOS FINANCIEROS (NIIF)
La progresiva adopción, por parte de nuestra normativa contable, de las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), asumidas por toda la Unión Europea, ha influido de forma decisiva en la medición e interpretación de los resultados de las empresas inmobiliarias.
¿Por qué hacer valoraciones de activos inmobiliarios según las NIIF?
El Coste Histórico (precio de adquisición o coste de producción) ya no será el único método de valoración y podrá sustituirse por las fluctuaciones del Valor Razonable (valor de mercado) y como consecuencia:
- Se dispone de cara al inversor o a cualquier otro agente interesado de información precisa a corto plazo de los activos inmobiliarios.
- Las empresas pueden revalorizar sus activos en base al valor de mercado que determine un experto.
- Las empresas pueden conocer el posible deterioro de un activo inmobiliario (obligatoriedad de reducir el valor de un activo a su valor recuperable).
- El valor razonable de las inversiones inmobiliarias es un dato obligatorio a revelar aun cuando las compañías opten por el método de coste.
- El valor razonable permite, en mercados globalizados como los actuales y ante la cada vez más frecuente inversión inmobiliaria en otras áreas geográficas, la comparabilidad entre países.
Metodología
Metodología
Se utilizan los procedimientos, comprobaciones y métodos de valoración adecuados para cada uno de los sectores del mercado inmobiliario (residencial, terciario, comercial, hotelero, industrial, etc.) atendiendo a las normativas que les afectan (urbanística, técnica, sectorial, mercantil, etc.) y con especialistas, entre otros campos, en valoraciones de suelo, inmuebles en inversión e inmuebles en explotación.
- Coste de Reposición Bruto y Neto (Sin mercado activo de ventas ni alquileres)
- Comparación (Mercado de ventas representativo)
- Actualización de Flujos Operativos (Mercado de alquileres muy activo)
- Actualización de Flujos Económicos (Inmuebles ligados a actividades económicas específicas)
- Valor Residual
Normativa de aplicación
Se utilizan normativas internacionales como las IVS (International Valuation Standards), las normas europeas de valoración (Tegova), las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), etc.
Siempre que se considera oportuno y a pesar de realizarse las valoraciones para finalidades distintas de las recogidas en la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo de 2003 sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas entidades financieras, se utilizan los métodos e indicaciones en ella descritos por su idoneidad técnica y general conocimiento y aceptación.
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