¿Un bajo salario implica más esfuerzo financiero para comprar un piso? No siempre

¿Quién tiene que hacer un mayor esfuerzo financiero para comprarse una casa: una familia de Puente de Vallecas, uno de los distritos con menor nivel adquisitivo y mayores niveles de paro de Madrid, o una familia del barrio de Salamanca, una de las zonas “nobles” de la capital?  La lógica invita a señalar al primero, pero los datos indican lo contrario.

Según las estadísticas recogidas en el informe Tinsa IMIE Mercados Locales del segundo trimestre de 2015, mientras que una familia de Puente de Vallecas tiene que destinar un 10,9% de los ingresos familiares brutos anuales para pagar el primer año de hipoteca de una vivienda en su zona, una familia del barrio de Moncloa-Aravaca necesita destinar un 33,4%.

Distrito	Esfuerzo financiero	Distrito	Esfuerzo financiero
Ciudad Lineal	17,9%	Moncloa-Aravaca	33,4%
San Blas	16,1%	Salamanca	31,3%
Moratalaz	15,3%	Hortaleza	30,9%
Latina	14,0%	Chamartín	30,8%
Villa de Vallecas	13,8%	Retiro	29,7%
Vicálvaro	13,6%	Fuencarral-El Pardo	29,0%
Carabanchel	13,5%	Chamberí	28,4%
Usera	13,4%	Barajas	23,1%
Villaverde	12,1%	Arganzuela	21,8%
Puente Vallecas	10,9%	Centro	20,8%
		Tetuán	20,4%

Fuente: Tinsa IMIE Mercados Locales 2T 2015

La razón que explica esta situación es que, proporcionalmente, el precio medio de la vivienda en Puente de Vallecas ha caído mucho más en la crisis que en el barrio de Salamanca. Y los salarios se han reducido en menor proporción. Si una familia de Puente de Vallecas no sale de su zona para comprar una vivienda, el esfuerzo financiero que deberá asumir (hablamos de una media) será menor que el de otra familia del distrito de Salamanca en la misma situación.

[bctt tweet=”El esfuerzo financiero medio para afrontar el pago de la hipoteca alcanzó su máximo a mediados de 2007″]

El recorte sufrido en la vivienda desde máximos en los distritos “ricos” como Salamanca y Moncloa ha sido del 32% y 46% respectivamente, frente al vertiginoso descenso del 66% y el 63% en Puente de Vallecas y Villaverde, donde las tasas de paro son mucho mayores. Una vivienda media en el distrito de Salamanca (el de mayor precio) es 4,7 veces más cara que en Puente de Vallecas (el más barato).

¿Y cómo se traslada esta diferencia al cálculo del esfuerzo financiero? Suponemos, porque no hay datos oficiales a nivel de distrito, que el porcentaje de financiación medio respecto al valor de la vivienda (LTV) es el mismo que la media provincial de Madrid, es decir, del 68%. Si consideramos el tipo hipotecario medio vigente (2,4%) y un plazo medio de amortización actual (22,5 años), la hipoteca media a pagar y su cuota anual en estos distritos extremos serían:

Distrito	Valor mercado medio de la vivienda	Hipoteca media estimada	Amortización anual préstamo (Año 1)
Salamanca	416.843 €	282.578 €	16.417 €
Moncloa	405.440 €	274.848 €	15.968 €
Villaverde	92.235 €	62.526 €	3.663 €
Puente de Vallecas	88.830 €	60.218 €	3.499 €

Elaboración propia a partir de datos de Tinsa e INE

El siguiente paso es determinar la capacidad económica media de las familias de cada distrito para hacer frente a dichos gastos. Nuestro cálculo tiene en cuenta:

• Ingresos salariales. Es decir, no se están considerando otro tipo de ingresos que pueden aumentar la diferencia de renta entre las zonas y acercar en cierta medida los indicadores de esfuerzo. Tampoco se tiene en cuenta el patrimonio previo del comprador, ni su procedencia.

• La referencia son ingresos brutos por familia, sin descontar impuestos ni seguros sociales. Dado que no existen fuentes oficiales que aporten este dato segregado por distritos, Tinsa ha realizado una estimación propia de acuerdo a las características socieconómicas de cada distrito ¹.

• El esfuerzo se calcula sobre familias con ingresos salariales. Es decir, se aplica a familias en la que al menos uno de sus miembros está trabajando. Son, por tanto, hogares potencialmente solventes para acceder a un crédito hipotecario.

Distrito	Amortización anual del préstamo el primer año	Ingresos salariales brutos medios por familia	Esfuerzo financiero bruto	Número de años necesarios para pagar por completo una vivienda
Moncloa	15.968 €	47.864 €	33,4%	8,5
Salamanca	16.417 €	52.381 €	31,3%	8
Villaverde	3.633 €	30.016 €	12,1%	3,1
Puente de Vallecas	3.499 €	32.157 €	10,9%	2,8

Elaboración propia a partir de datos de INE, EPA y Agencia Tributaria

La tabla muestra que entre los distritos más caros y más baratos de la ciudad de Madrid existe una mayor dispersión inter-distritos en el precio de las viviendas que en la renta salarial de las familias que los habitan, lo que produce un esfuerzo teórico mayor en los distritos de mayor nivel.

No hay que olvidar, sin embargo, que una perspectiva completa de la situación exige considerar que los distritos de menores ingresos tienen una tasa de paro que dobla a la de los más ricos. Y que, una vez descontado el tercio de su renta destinado a pagar la hipoteca, los hogares con más renta disfrutan de una mayor holgura presupuestaria para afrontar otros gastos.

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¹ La estimación propia de ingresos brutos familiares en cada distritos se realiza a partir del dato de la provincia de Madrid, que se obtiene multiplicando el salario medio bruto per cápita en la provincia (fuente: Agencia Tributaria) por la media de ocupados por hogar en la provincia (Fuente: EPA). Este dato provincial se pondera de acuerdo a las características socioeconómicas de cada distrito. Para ello se considera, por ejemplo, el tipo de ocupación de los trabajadores en la zona (proporción de altos directivos, administrativos, operadores industriales, trabajadores no cualificados, etc), el nivel de estudios y el tipo de actividad predominante en la zona. Según este cálculo, el distrito menos favorecido económicamente (Villaverde) tiene unos ingresos salariales brutos equivalentes al 57% de los del distrito de Salamanca.